Le locataire a l’obligation de payer ses loyers au bailleur en contrepartie de la jouissance du bien (art. 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

A défaut, le contrat de bail d’habitation, comme tout contrat, peut-être résilié en raison de l’inexécution de son obligation par l’une des parties.

La résiliation du bail d’habitation peut être amiable ou contentieuse.

En cas de refus d’une résiliation amiable par les parties, une procédure particulière est offerte au bailleur en cas de défaut de paiement des loyers par son locataire : l’action aux fins de constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire (art. 24 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

L’action aux fins de constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

L’objet de cette action est d’obtenir le prononcé de l’expulsion du locataire en faisant constater le jeu d’une clause résolutoire du bail par le juge. Il s’agit d’une résiliation contractuelle de plein droit.

La clause résolutoire doit être expressément stipulée dans le contrat de bail d’habitation, elle n’est pas implicite.

Etape 1 : Le commandement de payer

Dans un premier temps, afin d’obtenir la résiliation du bail, le bailleur doit faire délivrer par un Commissaire de justice à son locataire : un commandement de payer.

Ledit commandement doit contenir, à peine de nullité, plusieurs mentions obligatoires et notamment le décompte de la dette ainsi que la mention que le locataire dispose d’un délai de 6 semaines pour payer sa dette.

En cas d’impayés de loyers ou charges sans interruption depuis deux mois ou lorsque la dette est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel, le commandement de payer doit être signalé par le Commissaire de justice à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Le locataire dispose alors d’un délai de 6 semaines pour payer sa dette à compter du commandement.

Etape 2 : La saisine du Juge des Contentieux de la Protection

En cas de non-exécution du commandement de payer dans le délai de 6 semaines, le bailleur devra alors saisir le Juge des Contentieux de la Protection du lieu de situation du bien aux fins de faire constater la résiliation du bail et de solliciter l’expulsion du locataire.

L’assignation devant la Juridiction, délivrée au locataire, devra être notifiée au Préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine de nullité.

En cas de solvabilité du locataire et de reprise des paiements avant l’audience, le Juge pourra suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement.

Dans le cas contraire, il rendra un Jugement constatant la résiliation du bail, condamnant le locataire au paiement de sa dette et prononçant son expulsion.

Etape 3 : L’exécution de la décision de justice 

La décision du Juge devra être signifiée au locataire afin de faire courir le délai d’appel.

Une fois le délai d’appel expiré, le commissaire de justice délivrera au locataire un commandement de quitter les lieux, accordant un délai de 2 mois à ce dernier pour quitter les lieux volontairement.

En cas de refus, l’huissier se déplacera à nouveau pour dresser un procès-verbal de maintien illicite dans le logement.

Il devra ensuite requérir le concours de la force publique afin d’être aidé à expulser l’occupant.

La préfecture disposera alors d’un délai de deux mois pour faire connaître sa réponse.

Après obtention de l’autorisation du préfet, l’huissier procèdera à l’expulsion du locataire, si besoin en présence d’un serrurier et des forces publiques.

Attention, il est important de noter :

• Qu’aucune expulsion forcée du locataire ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale du 1^er novembre au 31 mars de chaque année,
• Qu’en cas d’ouverture d’une procédure de surendettement au profit du locataire, la présente procédure peut être suspendue jusqu’à la décision de la Commission.

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